Stanowisko
Krajowej Rady Notarialnej
w sprawie nowych stawek taksy notarialnej
wprowadzonych rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości
z dnia 27 września 2007 r.
zmieniającym rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek
taksy notarialnej (Dz. U. nr 187, poz.1336)

Minister Sprawiedliwości w dniu 27 września 2007 r. wydał rozporządzenie zmieniające rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Cytowane wyżej rozporządzenie obniżyło maksymalne stawki taksy notarialnej o ponad połowę, w około 75% wszystkich dokonywanych przez notariuszy czynności notarialnych. 

Niektóre jego przepisy spowodowały w praktyce szereg wątpliwości i pytań stawianych zarówno przez notariuszy, jak również organy samorządu notarialnego. Także opinia publiczna, za pośrednictwem mediów, formułowała i formułuje pytania co do właściwego stosowania niektórych przepisów dotyczących nowych, obniżonych stawek notarialnych.

W tej sytuacji Krajowa Rada Notarialna mając na względzie dobro społeczne, ochronę dobrego imienia notariuszy, jako osób zaufania publicznego oraz zapewnienie prawidłowego stosowania w praktyce przepisów znowelizowanego rozporządzenia postanowiła, w odpowiedzi na liczne pytania rad izb notarialnych, na podstawie art. 40 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, wyrazić następujące stanowisko, w sprawie nowych stawek taksy notarialnej, wprowadzonych rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 27 września 2007 r., zmieniającym rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Najwięcej wątpliwości pojawiło się co do prawidłowego stosowania w praktyce przepisów § 6 pkt 14, 15, 16 i 17 znowelizowanego rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W związku z tym Krajowa Rada Notarialna przedstawia do wiadomości i wykorzystania swój następujący pogląd:

1. w § 6 pkt 14) cyt. wyżej rozporządzenia przewidziana została obniżona stawka maksymalna taksy notarialnej dla umowy zawieranej na podstawie przepisu art.9 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali.

Art. 9 ustawy o własności lokali opisuje umowę zobowiązującą właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Taka umowa jest umową nie zdefiniowaną w kodeksie cywilnym i zgodnie z licznymi poglądami doktryny oraz orzecznictwem sądowym trudno przypisać jej cechy wyłącznie jednej z umów opisanych w kodeksie cywilnym.

Umowa przewidziana w art.9 ustawy o własności lokali, zwana potocznie umową deweloperską, jest umową szczególną łączącą w sobie elementy różnych umów nazwanych np. umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, umowy przedwstępnej, umowy o roboty budowlane oraz umowy o dzieło. Dotychczasowe przepisy dotyczące maksymalnych stawek taksy notarialnej (przed wydaniem rozporządzenia z dnia 27.09.2007 r.) nie przewidywały żadnych szczególnych ulg przy zawieraniu tego typu umów. Obecnie za tzw. umowę deweloperską notariusz może pobrać maksymalnie wynagrodzenie obniżone o połowę w stosunku do stawek określonych w § 3 rozporządzenia w sprawie  maksymalnych stawek  taksy  notarialnej.
Przepis § 6 pkt 14) rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej obejmuje jednak wyłącznie, opisaną wyżej, tzw. umowę deweloperską. 

2. w § 6 pkt 15) omawianego rozporządzenia przewidziana została obniżona stawka maksymalna taksy notarialnej dla umowy darowizny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, jeżeli umowa jest zawierana pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej, w rozumieniu przepisów ustawy z  dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, a nabywcy są uprawnieni do skorzystania z ulgi, o której mowa w art.16 tejże ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Do prawidłowego stosowania tego przepisu, czyli zastosowania obniżonej o połowę stawki notarialnej, nie jest konieczne, żeby nabywcy lokalu korzystali przy zawarciu umowy darowizny z ulgi określonej w art.16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Wystarczające jest, żeby byli oni teoretycznie uprawnieni do skorzystania z takiej ulgi, nawet jeżeli w sferze podatkowej ulga taka nie będzie stosowana z uwagi na przysługujące nabywcom inne korzystniejsze ulgi podatkowe. Jednakże warunkiem zastosowania obniżonej stawki taksy notarialnej jest złożenie przez obdarowanego lub obdarowanych oświadczenia o uprawnieniu do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn, a przede wszystkim oświadczenia, że nabywca spełnia wymogi wymienione w art. 16 ust.2 pkt 1), 2), 3) i 4) tej ustawy oraz że zgodnie z art.16 ust.2 pkt 5) tej ustawy, będzie w nabytym lokalu lub budynku zamieszkiwać przez co najmniej pięć lat i nie dokona w tym okresie jego zbycia. Odmowa złożenia przez obdarowanego lub obdarowanych wskazanego wyżej oświadczenia uprawnia notariusza do pobrania maksymalnego wynagrodzenia wg stawek określonych w § 3 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

3. w § 6 pkt 16) omawianego rozporządzenia przewidziana została obniżona stawka taksy notarialnej dla umów sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu art.2 ust.2 zdanie pierwsze ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, stanowiących odrębną nieruchomość. Ostatnie trzy słowa przesądzają o tym, że przepis ma zastosowanie wyłącznie do lokali dla których założona została już księga wieczysta. Zgodnie z art.46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są między innymi budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Takim szczególnym przepisem jest art.2 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Jednocześnie jednak do powstania takiej odrębnej nieruchomości konieczne jest spełnienie wymogu, aby powstała odrębna własność lokalu. Zgodnie z art.7 ust.2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w  formie aktu  notarialnego, ale  do powstania  tej  własności  niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis ten ma charakter konstytutywny. Zatem wskazany przepis § 6 pkt 16) omawianego rozporządzenia obejmuje tzw. wtórny obrót lokalami, które już mają założone księgi wieczyste i stanowią odrębne nieruchomości, natomiast nie obejmuje tych umów, których przedmiotem jest ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaż tego lokalu na rzecz nabywcy i w których to umowach zawarty jest dopiero wniosek o założenie dla lokalu księgi wieczystej.
Przypomnieć należy, że w  § 6  pkt 4) tego samego rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy  notarialnej, przewidziano obniżoną  o połowę stawkę taksy  notarialnej  przy umowie sprzedaży  m.in. lokalu mieszkalnego, dokonywanej przez Skarb Państwa, jednostki samorządu  terytorialnego  lub  inne  podmioty na podstawie  ustaw przyznających nabywcom tych  lokali  bonifikaty od cen. W tym przepisie nie dokonano rozróżnienia na lokale mieszkalne  stanowiące  odrębną  nieruchomość i lokale , które jeszcze nie mają statusu  odrębnej  nieruchomości. Na tle chociażby tego przepisu sformułowanie „ stanowiącego odrębną  nieruchomość ” zawarte  w  § 6  pkt 16) rozporządzenia  jest całkowicie  jednoznaczne  i wyraża wolę  prawodawcy co do  objęcia ulgową stawką tylko sprzedaży lokali w tzw. obrocie wtórnym i zróżnicowania w tym zakresie sytuacji prawnych opisanych w punkcie 4) i 16) paragrafu 6 rozporządzenia.
W drugiej części przepisu § 6 pkt 16 rozporządzenia przewidziano obniżoną o połowę stawkę maksymalną taksy notarialnej przy sprzedaży budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Definicja takiego budynku zawarta w prawie budowlanym jest jasna i nie budzi wątpliwości. Jednak przedmiotem obrotu najczęściej są nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i w takim przypadku budynki stanowią część składową nieruchomości, a nie samodzielny przedmiot obrotu. Nie jest to jednak całkowicie wykluczone, ponieważ na podstawie przepisów szczególnych możliwy jest obrót nieruchomościami budynkowymi np. na terenie miasta Warszawy. Ścisłe rozumienie wskazanego wyżej przepisu wskazuje, że objęcie obniżoną stawką taksy notarialnej dotyczy właśnie takich budynków. W przypadku bowiem sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym brak będzie tożsamości przedmiotu obrotu z przedmiotem opisanym w 

§ 6 pkt 16) rozporządzenia, gdzie mowa jest wyłącznie o sprzedaży budynku.
Wskazać w tym miejscu należy, że w tym samym rozporządzeniu, w § 6 pkt 4) przewidziano obniżoną o połowę maksymalną stawkę taksy notarialnej dla umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, dokonywanej przez Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub inne podmioty na podstawie ustaw przyznających nabywcom tych nieruchomości bonifikaty od cen. Wyraźnie zatem widać, że prawodawca w tym samym akcie prawnym, a nawet w tym samym paragrafie zróżnicował przedmioty, których sprzedaż objęta jest obniżoną stawką maksymalną taksy notarialnej. Trudno uznać to za przypadkowe, gdyż oznaczałoby to całkowity brak racjonalności prawodawcy, a tego zakładać nie wolno.
Biorąc jednakże pod uwagę, że nieruchomości budynkowe stanowiące samodzielny przedmiot obrotu występują w skali kraju stosunkowo nielicznie, można też przyjąć, że prawodawca wskazując w § 6 pkt 16) umowę sprzedaży budynku mieszkalnego jednorodzinnego objął ulgową stawką taksy notarialnej jedynie część przedmiotu umowy w postaci właśnie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Oznaczałoby to, że przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej, obniżona stawka maksymalna taksy notarialnej powinna być naliczana jedynie od wartości budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a od gruntu i innych części składowych nieruchomości (np. innych budynków i budowli) wynagrodzenie pobierane powinno być na podstawie § 3 w związku z § 5 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Do prawidłowego poboru wynagrodzenia konieczne byłoby w takim przypadku odrębne wymienienie w akcie notarialnym wartości budynku mieszkalnego jednorodzinnego na tle wartości całej nieruchomości zabudowanej. Praktyka taka znajduje potwierdzenie chociażby w przepisach ustawy o podatku od spadków i darowizn (art. 16). 

4. w § 6 pkt 17) obniżoną o połowę maksymalną stawkę taksy notarialnej przewidziano dla umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę budowlaną w rozumieniu art. 12 pkt 12) ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z przepisu tego wynika, że przez działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Z definicji tej płyną następujące wnioski:

1) po pierwsze, z całą pewnością chodzi tutaj o działkę niezabudowaną; wskazują na to użyte w definicji słowa, że działka budowlana powinna spełniać wymogi realizacji obiektów budowlanych, co oznacza, że obiekty te jeszcze nie istnieją i dopiero mają powstać; wszędzie tam, gdzie ustawodawca za działkę budowlaną uważa także działkę zabudowaną, przesądza o tym wprost w konkretnym przepisie np. w art. 4 pkt 3a) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, gdzie działkę budowlaną zdefiniowano jako zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce; z porównania tych dwóch definicji wyraźnie widać, że w art. 2 pkt 12) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zdefiniowano działkę niezabudowaną,

2) po drugie, ze wskazanej wyżej definicji działki budowlanej, zawartej w art. 2 pkt 12) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że działka budowlana musi spełniać wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego; w związku z powyższym, działka gruntu jest działką budowlaną w rozumieniu tego przepisu tylko wówczas, gdy następuje koniunkcja dwóch wskazanych wyżej warunków, to jest ustalenia budowlanego charakteru nieruchomości zgodnie z odrębnymi przepisami i aktami prawa miejscowego; aktami prawa miejscowego są uchwały podejmowane odpowiednio przez rady gmin, rady powiatu i sejmiki województwa, podlegające ogłoszeniu w wojewódzkim dzienniku urzędowym i stanowiące zgodnie z art. 87 pkt 2) Konstytucji RP – na obszarze działania organów, które je ustanowiły – źródło powszechnie obowiązującego prawa; w szczególności aktem prawa miejscowego, zgodnie z art. 14 ust. 8 cytowanej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego; aktem prawa miejscowego nie są natomiast np. decyzje o warunkach zabudowy wydane dla konkretnej działki lub działek,

3) po trzecie wskazanie w powołanej wyżej definicji działki budowlanej, że jej wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniać muszą wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego oznacza, że działka będąca przedmiotem umowy musi samodzielnie spełniać wszystkie wskazane wyżej wymogi do realizacji na niej określonego obiektu lub obiektów budowlanych.

Odesłanie zatem w § 6 pkt 17) rozporządzenia do definicji działki budowlanej omówionej wyżej, oznacza w praktyce, że obniżoną maksymalną stawkę taksy notarialnej stosować należy do umowy sprzedaży niezabudowanych działek budowlanych, położonych na obszarze, który objęty jest aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i w sytuacji, gdy działka taka spełnia samodzielnie wymogi do realizacji na niej obiektu lub obiektów budowlanych.

Czytaj więcej:

Do_czego_doprowadzi_radykalne_zmniejszenie_taksy_notarialnej